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多地涨幅回落,房价未来怎么走?

2017-05-19 22:21:00    央视财经评论

70个大中城市四月份房地产价格数据出炉,从环比的数据上来看,前三个月涨幅较大的二线或重点城市是三亚、海口、重庆、西安等,4月份,上涨幅度比较大的城市成了唐山、蚌埠和宜昌,另外一些一线城市和热点二线城市同比的涨幅还在不断的下跌,现在总体的楼市是不是已经进入到了一个平稳期呢?



518《央视财经评论》演播室邀请了,国务院发展研究中心研究员任兴洲中国城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎以及财经评论员李藏宇,一起来聊一聊,多地涨幅回落房价未来怎么走?


换个视角看经济,CCTV2《央视财经评论》周一至周四,每晚21:50,准点开评。


央评说


一二线热点城市4月份房价涨幅回落


从新建商品住宅来看,三亚海口无疑是4月70个城市中环比房价降温最明显的城市,而在此前几个月,这两个城市单月环比涨幅均在2%左右,此外、上海、合肥、福州、南京等热点一二线城市房价环比也进入负增长区间,降幅在0.1—0.3%不等。

王骏(方正中期期货研究院院长):特别是一些主要的被调控的城市房价出现了一个整体的下跌,包括成交量的一个缩小。

而此前作为风向标的一线城市,都出现降温迹象,深圳环比价格持平,北京环比涨幅收窄,广州环比涨幅尽管超过1%,但也比3月收窄一个百分点以上,此外,新建商品住宅环比价格上涨的城市,基本集中在此前房价波动不大的三四线城市,唐山以2.3%的环比涨幅位居70城市之首,宜昌、北海、沈阳的环比涨幅也都居前,业内人士表示,房价上涨主体从一二线城市转为三四线城市是今年全国楼市变动的一个特点,此外,环热点城市周边区域房价升温也在意料之中,未来不排除这些区域调控措施的进一步加码。

邓郁松(国研中心市场经济研究所副所长):房地产市场是一个区域性很强的一个市场,根子上来说就是一个区域的供求关系来决定这个市场总的一个趋势,所以各项政策,还是有它更加重视区域的一个特点,所以要保持房地产市场的稳定运行,一定要特别重视实行中性的住房金融政策。


《央视财经评论》主持人周运:70个大中城市,新建商品住宅价格环比涨幅回落的城市是23个,比3月份是增加了13个,另外30个城市的新建商品住宅价格同比涨幅也是回落的,比3月份也是增加了6个,同比涨幅回落城市当中23个都是一二线城市,从这个数据来看比较稳了,环比的数据,三四五线城市的数据涨幅是比较靠前的,经常有人说,那都已经外溢到了这样的边界的时候,上涨的周期是不是已经到了末尾?

任兴洲(国务院发展研究中心研究员):第一,这一轮的调控,应该说是分类调控,根据不同城市的不同情况,所以一二线城市和部分的热点三线的城市,调控力度更大一些,而我们在调控中有一些城市调控的力度不是很大,因为还有去库存的压力,这一次我们看到有一些我们原来可能不那么关注的四五线城市,这次反而是涨幅比较大,它们肯定有好多有特殊的因素,有的是大城市,中心城市的外溢效应,影响到它开始往外辐射,因为中心城市开始严格限购以后,它的购买力就往外溢。

还有的比如我们看蚌埠这样的,它是一个交通枢纽的城市,像唐山,我感觉是被北京以及甚至是最近的雄安的可能这个因素都会影响到它,可能河北省有些城市的价格开始往上涨,宜昌,当然我们知道它是三峡大坝的所在地,所以有一些这样的因素在里边,但是整体上来看,我觉得这一轮的调控应该说它的效果已经明显的显现出来,尽管还有一些四五线城市的价格,还有一些上涨。

冯奎(中国城市和小城镇改革发展中心研究员):现在来看,多数城市的涨幅同比来说回落,环比来说也有进入负增长这样一个阶段,究竟它是一个短暂的现象,还是一个中长期的趋势,我觉得不宜太过于乐观,有这么样几个方面的分析,一个从我们国家来说,很多的城市在今年的这种两会报告、政府工作报告当中,他都提到了要采取各种各样的措施,这些措施密集的出台,比方说限购、限价、限售,比方说限商住等等,这样一些政策都是在这段时间里边密集出台,那么这样高强度的一种力量,它取得了这么一种效果,究竟有没有在中期或者长期,在制度上面它能够夯实这个基础,我觉得这是一个非常重要的一个考量的因素。我觉得要做一段时间的观察,如果我们从供求的关系上面,我们从长期的制度建设上面能真正看到这样一些长效机制有所建立,并且它们发挥作用。

从短时间来看,至少要看到今年到了下半年,中长期来看,我觉得还要观察一段时间,因为从现在来看大中城市,尤其是一二线这样一些热点城市,房价上涨的压力应该说还存在,而三四线这样一些城市的,现在看到这些上涨的,我觉得在整体的房价的调控当中,尽管具有观察的意义,但最重要的,我们还是要看在一二线热点城市未来它的走向如何,这一点是我们仍然要高度去关注的一个问题。

李藏宇(财经评论员):还很难这么讲,首先,调控最重要的,要调控的是购房者的心理预期,简单从我生活当中的感受来讲,一直有人在问说,我要不要买房,房价还会不会涨,但是如果拿一个月前人问的那感觉,人是很焦虑的,非常焦灼的心理斗争,要不要买,就对房价的方向非常不明确,但是近来仍然这么问,心里边你发现他会淡定很多,这一段时间以来,这么密集的调控政策,第一把房价的走势,楼市的房价走势控制住了,同时也稳定住了人的心理预期,但是我们如果从1月份看到4月份,就不用太长,1月份是很稳定的,2月份70个城市出现56个城市上涨,其实有所反复的,3、4月份在一系列严格的调控措施下,然后价格又稳定下来,所以稳定下来人的预期最重要的是政策要稳定,一定不能再出现反复。


《央视财经评论》主持人周运:我记得3月份,在分析杭州、厦门这些热点城市,您觉得他们有经济发展的基础,有购买力,但是1、2、3月份领涨的海口和三亚,到了4月份的时候,环比又是领跌的了,从这种领涨领跌的变化说明了什么?

任兴洲(国务院发展研究中心研究员):第一他们采取的政策,采取的调控措施,因为他前三个月的涨幅比较快,应该说措施比较严厉,。第二我觉得开始挤泡沫,应该说有一定的泡沫成分在里边,一个是政策下去起作用,还有一个这些政策对于老百姓的预期发生了变化,我们知道海口和三亚还主要是外来人口来支撑购买力,所以我觉着一个是政策的力度,还有心理预期是不是改变了,我觉着这两个作用可能都对他们产生了比较大的影响。


京津冀开展跨地调控环京楼市成交缩减市场回稳


今天记者在北京通州的一家中介门店发现,营业执照、机构备案文件都已经张贴在一进门很显眼的位置,经济人职业证书、格式合同等也进行了公示。

李正(链家北京通州潞苑西大街门店负责人):每周基本上都有政府人员过来,基本上检查的部门,我看就是建委、工商、地税,包括一些安全的,检查内容还是比较细致的。


今年以来,通州对异地经营的中介机构进行重点清理整治,目前已有113家异地经营的房地产经济机构被清理处置,此外,通州还将清理整治潜在经营的房地产经济机构,整治市场加快供应节奏以及3月17号出台的差异化信贷政策,使得通州区的房地产市场出现了明显的降温迹象。

李正(链家北京通州潞苑西大街门店负责人):每月成交量大概在25套到30套之间,4月1号到4月30号,我们的成交量只有6套,基本上就是一些刚需的客户。


而随着河北省对于环京地区楼市也出台了一系列调控措施,比如提高限购门槛,严查开发企业和中介机构等一系列措施出台,河北廊坊和天津武清楼市成交量开始缩减,价格趋于稳定。

监测数据显示,3月份河北省廊坊市商品住宅的成交套数为9705套,4月份回落到6679套,环比下跌31.2%,天津武清区3月份的成交套数为1603套,成交均价为10991元,到了4月份成交套数回落到709套,环比下降57.4%,成交均价环比上涨3.4%为11369元。


《央视财经评论》主持人周运:京津冀这一次联手打造的这个叫通武廊房地产治理工作组,很多媒体都分析认为,这是第一次打破了区域规划,跨省进行的房地产的联动治理,但是这样一次很有历史意义的联动,它背后说明了一个什么样的道理,这样的工作组成立的背景是什么?

任兴洲(国务院发展研究中心研究员):我们知道房价是一个区域的,它是个不动产,虽然与区域有关,但是相互区域之间,它不像行政区划把它划的那么严格,所以相互之间是影响的,所以我们加强或者改善调控,在很大程度上是要建立一个更大范围的联动机制,叫形成社会的联动,我们这次看到这个通武廊,他们的信息是共享的,打击这种投机,打击这种虚假的购房等,还有这种资金来回的跳,从北京限购了,通州限购了以后,马上跑到周边地区,然后周边地区的房价上涨又反过来,造成了北京市的房价上涨的压力和老百姓的心理的焦灼,所以我觉着这一次采取这种联动机制,打破行政区划的界线,实行了特别是京津冀这一个区域里边,本来就一体化的,所以这次建立这样一个,我觉着是一个好的探索和尝试。

《央视财经评论》主持人周运:这一次成立了工作组之后,首要的任务,在查中介的店,而且很多人都发现在过去这一个多月的时间当中,中介的门店可是关了不少的,北京自己自行关闭的就有138家,还有500多家是被查处的,这么大规模的中介的关店潮,它说明了什么?


冯奎(中国城市和小城镇改革发展中心研究员):它反映了这样一种调控的一种决心,反映了政策的周密程度,也反映了未来很可能这是一个动向,就是以一个城市群或者都市圈作为这样一种调控的对象,这是以往所没有的,在这样一个过程当中,你就发现一点,您刚才所讲的,它这些中介机构,这些中介机构,这些门店实际上他们也是以一个城市群,以一个城市带,以城市之间作为他们推动房价上涨作为一个对象,正是针对了这样对象采取了这种对策,所以才能起到相应这种作用,我觉得这就是一个以我们自己的矛来攻击对方的盾这样一个过程。

李藏宇(财经评论员):这个区域治理为什么联动,第一,我们要严格现在的所谓的限行限购,各种限的这种实际效果,因为在很多中介公司的这些不规范的操作过程当中,我们可能有一些这些限的措施就被打了折扣了,比如说有些地区会卖价外价,你看到的房价实际上就有虚假的成分了,我们看到的最终数字就是不真实的。

第二,为什么要跨区域联动,实际上这些中介公司也有很多在跨区域违规经营,你在查处的过程当中就会遇到问题,比如说你是北京的相关部门,你去查处其他异地的公司,这就不是一个很直接的行政过程,所以这样一个区域联动就意味着把这些跨区域的违规违法行为都要遏制住,因为其实在过去的这个房价上涨过程当中,一些中介公司的这些违规行为起到了推波助澜的作用,比如他们哄抬房价,发布一些虚假信息,还有的垄断房源,这个事情都是出现过的。


《央视财经评论》主持人周运:但是今天我们看到的关店潮这样一些现象,有些专家也分析,说2008年曾经看到过,2011年看到过,2014年看到过,到了2017年,刚好三年一个周期,这一次再看到这样现象的话,和之前会有不同吗?

任兴洲(国务院发展研究中心研究员):我觉得特别有意思,它是我们一个观察的视角,中介的门店,它是跟我们调控的浮动和节奏是一致的,所以它特别的快,它调整的是非常快的,所以我觉着很多的关店潮,它能够反映出来我们这一轮的调控的起了作用了,我们的销售明显的下降了,价格也有一些变化,所以它很多的门店实际上已经没有存在的必要了,所以他调整的是非常快的,所以一方面我们可以看到,从关店潮可以看到我们调控的影响和作用。

另一个方面,我们也会看到中介实际他自身的调节这个功能是很快的,他迅速的调节,当然,当市场一活跃起来,他起来的也是很快的,所以这样的一种调节也是中介根据市场的这种变化。当然了,我们可能在这种变化里边,也要看到对那些违规的中介,我们要严格的打击,然后我觉着就是一个市场的力量,所以刚才你说三年一个调整期,我觉得它是和整个的房地产的周期的变化是一致的。


上海:违规“商改住”开发商被严惩 最高罚款近9000万


这里是上海闵行区浦江镇上的峰尚汇,四四方方的外观,整齐划一的玻璃木墙,内部还有精致的挑高大堂,与一般写字楼没什么两样,但此前它对外销售时,打出的都是所谓商住的旗号。

陈戈(上海台记者):在这个开发商整改之前的样板间,给我一个整体的感觉是非常压抑的,因为在这个房间一个交付标准当中,已经设置了这样一个铁柱的夹层了,尽管政府是命令禁止对于这种商办的房屋有这种厨卫的一个设施的,但是其实开发商还是在打擦边球,我们注意到这里有一个烟气的一个通气口,事实上有这样一个设置之后,业主在搬进来之后,架起炉灶他就可以做饭了。

峰尚汇项目土地性质是商办用地,但开发商却使房子具备了居住功能,属于典型的类住宅。今年1月在发现该项目存在问题后,当地政府部门立刻叫停了它的销售,并责令开发商整改,由于峰尚汇项目在被查处前已基本售謦,部分套型已交房,根据此次整改要求,明确开发商是责任主体,开发商同意整改拆除居住设施,并保留房源或退房,但都有赔偿。

盛永平(峰尚汇项目售后负责人):这次房子不规范,毕竟以后会存在一点后遗症,所以也愿意跟我们配合。


位于嘉定的第九空间项目,也是类住宅项目,目前也已经开始整改,开发商在每套房子内部夹层改建用于居住,并擅自改变房屋结构、设施设备,擅自将房屋规划用途由办公改为居住,也就是说,是以办公项目的土地成本拿地造房,最终却卖出了住宅的价格,而在被查处后,开发企业又拒不整改,因此吃到了本轮整治的最大罚款,罚款八千八百万元,除此以外,上海复地驿优房地产开发有限公司开发建设的浦江驿优商务广场项目,明发集团上海实业有限公司开发建设的明发商业广场项目也因违规被相关部门处以行政处罚,目前相关整治工作仍在进行中。

顾金山(上海市住房和城乡建设管理委员会主任):擅自改变规划条件的开发企业要进行处理,一个是责令整改,整改不能实现的,不能恢复原来规划条件的,要没收非法所得,并处以工程造价的5—10%的罚款。


《央视财经评论》主持人周运:其实不光是在上海地区,在全国很多地方都能够看到,之前我们几轮反复的这种调控当中,没有触碰到的这些商住楼项目或者叫做类住宅,甭管怎么说,原来不是用来设计给你住的房子,实际变成了你的住宅,像这样违规的行为在这一次的整治当中又成为了一个重点,不知道大家有没有这样一个感受,以前我们其实不敢触碰或者不太愿意去触碰的这些领域,这一次下的这个力度其实是最大的,像这种商住楼罚款都是天价的,觉得这一次调整的重点是不是已经照准了一个,其实最大的一个痛点?

冯奎(中国城市和小城镇改革发展中心研究员):商住房,它实际上成为了很多投机者,一个避风港,因为它以前不在调控的范围之内。那这一次我们看到上海也出台了这样一个政策,来针对这种商住房进行了严厉的这种调控,它跟北京一个多月前,两个多月前,北京相比来说,我觉得更有进一步的这种意义,因为在北京的这种商住房的比例非常大,在房产交易市场里边占到将近半壁江山,上海只在房产交易市场里边只占到一成,针对这样一成的这种商住房,上海都出台了这么严厉的这样一个措施,说明他就要把这次调控的还是要进行到底,这是一种很严厉的措施,我觉得从这当中,能看出这一轮调控各个城市,尤其是一线城市都采取了很严厉、很周密的这种措施。

李藏宇(财经评论员):第一个,这是我们在弥补一个治理赤字,习主席在一带一路高峰论坛上判断世界经济的发展叫和平赤字、发展赤字和治理赤字,实际上这是我们国内的经济,包括整个房地产市场的一个治理赤字,因为所谓的什么商改住、研改住、公改住,本来也是不允许的,但是过去有一段时间还一直堂而皇之的在市场上出售,这回我们是把这条路堵死了,也堵住了之前的治理上的一个漏洞,同时也是刚才说的,它是我们整体的控制楼市一些调控的一个重要措施,我们不能留漏洞,留了漏洞,等于说你的调控措施就要打了很大的折扣。

另外一个,我倒想跟大家分享另外一个信息,大约一周之前,国土资源部的规划司的司长庄少勤接受采访的时候,他说了一句话,叫做以目前掌握的资料,我们的土地供应和住房供应对于居住需求来讲基本能够满足,之前我从来没有看到有这两个数字的对应,就一方面是土地和居住住房供应,这一方面是居住需求,至少从国土资源部门来讲,他掌握的数据是最全、最精确的,他认为其实是匹配的,如果我们按照这个中央经济工作会议的要求,房子是用来住的,我们把投资和投机需求挡住的话,那就意味着供需是平衡的,在这样的基础上,房价就楼市的价格就没有进一步大幅上涨的这种空间了。


《央视财经评论》主持人周运:这一个月,我们的金融监管措施也是跟这个楼市的监控调控一样非常严厉,很多人说,这会对更长远的楼市产生深远的影响,有可能是釜底抽薪,您赞同这种说法吗?


任兴洲(国务院发展研究中心研究员):这一次的金融监管风暴,我们说处置一批风险点,集中处理,我觉着对房地产市场也有一定的影响,因为我们做过研究,在所有的政策工具里边,实际金融对房地产的购买的影响,对居民购买住房的影响是非常大的,大大提升他的购买力,所以这一次我们看到实际上从去年的9·30以后,特别是今年的3月份以后,各个商业银行对房地产的贷款以及对开发商的贷款都采取了收紧的这种措施,审查的很严了,甚至有的说周期已经非常长了。

另外我们看到利率也在一定的调整,特别是对北京、上海这样的地方叫定项加息,我们看以前这种情况也是很少有的,我们现在也采取了这种定项加息的方式,所以总体来讲还是要防范金融风险,因为我们一线城市的价格毕竟已经非常高了,积累的这种风险也在加大,所以这种防范金融风险和加大金融监管,我觉着对房地产的调控也是,房地产的组合拳里边的非常重要的一个组成部分。


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制片人:赵悦

本期编辑:张倩玉


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