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房地产企业的疑惑:转让营改增后取得的土地能不能差额征税?

2017-04-02 16:56:22    佟军
 
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营改增后,关于土地使用权和不动产转让相继规定了具体政策,以一般纳税人为例汇总如下:



土地使用权转让

不动产转让

营改增前取得

财税(2016)47号文规定可以选择简易计税方式,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额,按照5%征收率计算缴纳增值税

国税总局2016年14号公告规定:

一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

如为自建,不能差额征税,其余同上。

营改增后取得

财税(2016)年36号规定按照11%缴纳增值税

2016年14号公告:

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

如为自建,预征不能差额,其余同上。


同样,针对房地产企业转让在建项目和商品房也做了明确规定:


在建项目和商品房

营改增前开工老项目

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。

营改增后开工新项目

房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。


那么问题来了,请看案例:


A房地产企业于2016年9月通过招拍挂取得一块开发土地,出让金为1.5亿元。拿到后一直未开始施工。2017年3月拟评估2亿元投资给自己的全资子公司B公司,请问增值税如何计算缴纳?


首先,营改增后以土地使用权和不动产对外投资,增值税不能免征,正常按照转让交纳,并向接受投资方开具发票;


其次,该案例中的土地由于未开始施工,依然属于土地使用权,尚未成为在建工程。如果投资超过25%后就成为在建工程,对外转让就可以适用于新项目对外整体转让,可以从销售额中减除土地价款计算缴纳增值税。


但在这里,仍然是土地使用权投资,按照对外转让交纳增值税,那么究竟能不能比照房地产新项目转让差额征税?两种结果实在是相去甚远。


按照目前的政策,税法并未就营改增后取得土地对外转让增值税进行特别说明,如果是非房地产企业,直接按照11%全额交税并无争议。麻烦出现在房地产企业,如果不能比照新项目转让的差额征税,将增加巨额税款。税务机关对这个问题也是争议不断,两种意见相持不下。


我的意见倾向于可以比照新项目,按照差额征税。因为房地产企业处在一个特殊的行业当中,其运作既可能是从头到尾开发,也可能是半路转让,半路转让既可能是在建项目转让,也依然可能是土地使用权转让,本质上并无不同。因此应当在同一个问题上采用相同的逻辑。再加上从A和B来看,整个项目开发虽然跨越两个主体,其实处在延续之中,如果A的土地出让金不允许减除,从整个项目开发来看,税负陡然加重,出现明显的不合理结果。


当然,在国税总局尚未最终明确之前,这种争议依然会继续,作为企业应在进行相应转让之前同当地税务机关做好沟通,或者进行一定投入后再行转让,避免未经沟通转让所引发的涉税风险。


来源“李舟财税圈” 

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